CONTRADICCIONES ENTRE EL DESARROLLO INMOBILIARIO PRIVADO Y EL INTERÉS COMÚN URBANO

Reglas, excepciones y disrupciones

El valor social, político y económico de las regulaciones urbanas y territoriales

Las regulaciones urbanas y territoriales tienen sólidas y sensatas razones de existencia. El principal valor emergente de tal vigencia radica en el sentido de la previsión prudente que realiza una comunidad humana respecto a su desarrollo en la población de un territorio. Esta previsión prudente constituye un valor social, en la medida en que es expresión manifiesta y consciente del interés común urbano y territorial. En efecto, mediante las regulaciones urbanas y territoriales, la propia comunidad forja, de un modo transparente y auditable, una cierta prefiguración de su futuro.

A este valor social se le agrega un importante aspecto político: las regulaciones urbanas y territoriales se desarrollan en un marco de transparencia abierto al escrutinio público y obedecen a procedimientos profesionales debidamente fundados y discutidos. La gestión política de estas regulaciones ofrece garantías de publicidad y hasta de participación popular, toda vez que se instrumenten de modo riguroso. La transparencia asegura a todos los habitantes una garantía política básica de preservación del interés común.

La pública difusión de las regulaciones urbanas y territoriales conforma, por su parte, un valor económico, toda vez que esboza un consensuado marco de previsibilidad para cualquier iniciativa inmobiliaria o sociohabitacional. Los planes de ordenamiento territorial imponen un mínimo de orden y coherencia a las dinámicas del valor del suelo, asegurando, a los actores económicos, una abierta concurrencia; todo en un marco tan racional como las circunstancias socioeconómicas lo permitan.

Los casos de ¿excepción?

Hay que reconocer que ninguna regulación ni ningún plan, en la medida en que se trata de confecciones humanas, puede prever de modo absoluto todos y cada uno de los aspectos que pueden afectar el desarrollo urbano y territorial a lo largo del tiempo. Por ello, de manera prudente, se establecen revisiones regulares y periódicas, así como mecanismos para afrontar ciertas circunstancias muy excepcionales. Lo importante es que la propia regulación y la sensatez profesional se confieran ciertos mecanismos excepcionales aplicados a ocurrencias señaladas y singulares.

Pero se observa, con preocupación, cómo algunos gobiernos departamentales optan por interpretar el sentido del ordenamiento territorial no ya como un instrumento para mejorar la calidad de vida de toda una población, en forma integrada e inclusiva, sino como un instrumento para la proliferación de oportunidades de negocios inmobiliarios de particulares. Al respecto, cabe referirse a un artículo, publicado en la diaria,[1] con respecto al gobierno departamental de Maldonado. Esta región de opacidades proviene del abuso de concesión de excepciones, por lo que cualquier normativa urbana y territorial se convierte en letra muerta.

Es que, en estos tiempos que corren, medran a plena luz del día ciertos agentes económicos cuya manifiesta razón de ser es la constante, persistente y contumaz búsqueda de condiciones de excepción que aseguren una renta diferencial. Se busque por donde se busque, las iniciativas siempre tienen, como común denominador, una sobreexplotación diferencial del suelo urbano, con lo que se aseguran el interés inversor precisamente por su localización singular, su excepcionalidad territorial y por el agostamiento de recursos ambientales y paisajísticos peculiarmente atractivos, como los emplazamientos costeros. Es que conseguir desregulaciones de privilegio paga mucho más que obedecer a los lineamientos de planes comprometidos con el interés general.

La proliferación de disrupciones

En la actualidad se verifica la proliferación de iniciativas inmobiliarias privadas que muestran una olímpica ignorancia de toda regulación urbana y territorial. Es tal la desproporción entre las previsiones normativas y las propuestas que ya no cabría hablar aquí de pedidos de excepción, sino de disrupciones territoriales y urbanas. La diferencia entre una excepción y una disrupción radica en sus efectos sobre el contexto: una excepción debidamente fundada confirma el marco regulatorio, mientras que una disrupción supone un quiebre quizá definitivo y final.

Propuesta de una torre de excepcional altura y composición en Colonia del Sacramento, propuesta de tres torres de excepcional altura en donde se ubicara el viejo hotel San Rafael, en Maldonado, propuesta de una isla artificial en la costa de Punta Gorda... El común denominador de todas estas propuestas es su carácter disruptivo en el paisaje, en el tejido urbano y, sobre todo, en el escenario social. Tales propuestas resultan funcionalmente adecuadas para satisfacer los intereses de inversores privados que se asegurarían condiciones de privilegio para orientar en su favor ingentes flujos financieros. Las eficaces sinrazones que operan aquí son que en esta economía capitalista tardía sobrevuelan considerables cuantías de recursos económicos de dudoso origen y limpieza, ansiosos de tomar tierra allí donde se puedan legitimar frenéticos intercambios de compraventa.

Cabe reflexionar con detenimiento sobre esta proliferación de disrupciones. Hay ciertas señales preocupantes que hablan del languidecer en las energías sociales por ejercer una efectiva soberanía sobre los destinos del territorio habitado. Las propuestas disruptivas tienen en común su carácter antisocial, opaco y oportunista: una coyuntura en la que se echan en falta las visiones colectivas de futuro y donde medran los objetos singulares que depredan las ciudades, los paisajes y los tejidos sociales. Todo esto, eso sí, travestido con las enhiestas y espejadas superficies de la pura y dura especulación financiera.